作为物业行业的头部企业，招商积余2025年交出了一份亮点与挑战并存的成绩单：公司全年实现营业收入192.73 亿元，同比增长12.23%，而归母净利润 65.46亿元，同比下降22.2%。增收不增利的状况几乎成为了物业行业的共性，招商积余该如何破解这一难题？
3月18日，在招商积余2025年度业绩发布会上，招商积余董事长吕斌指出，市场竞争加剧与客户需求升级驱动下，行业马太效应凸显，打造综合竞争能力是未来制胜关键。公司力争做好中国领先的物业资产管理运营商，内部已确立了“保五争三”的中长期目标。
非住业态重塑增长逻辑
从盈利能力来看，2025年招商积余录得物管管理业务毛利率10.01%，同比下降0.44个百分点；资产管理业务毛利率41.2%，同比下降6.86个百分点。盈利增速的放缓，成为制约公司发展的核心痛点。
对于毛利率的下滑，招商积余管理层表示，随着行业市场化发展，高毛利率难以维持，近几年受宏观环境、市场竞争、客户消费能力变化以及刚性成本上升等因素的影响，行业整体毛利率正在往下走。
不过从业务结构看，招商积余已形成以非住宅物业为核心增长极的业务格局。2025年，招商蛇口非住业务收入100.85亿元，占物业板块营收比重超 54%，成为对冲住宅物业利润下降的关键力量，有望打破传统物业“依赖住宅、抗周期弱”的发展桎梏。
受访者 供图
特别是办公与园区两大业态，已经构成招商积余核心基本盘。办公业态以 43.97 亿元营收、43.60% 的营收占比领跑，管理面积达 5374.06 万㎡，凭借央企背景在商务园区、高端写字楼载体领域形成了极强的客户粘性；园区业态以 16.25 亿元营收、16.11% 的营收占比紧随其后，管理面积 5746.67 万㎡，依托产业园区运营的专业化能力，深度绑定核心产业集群需求。此外，公共与学校业态也凸显成长性，在这两方面的营收合计占比超过25%，开辟了新的增长曲线。
而在住宅业务方面，招商积余也在发力。“2025年是公司正式发力市场化住宅业态的第二年。”招商积余副总经理赵肖表示，近几年国家加大了对住宅物业管理的关注，物管会和业委会将加速成立，未来存量住宅的市场空间依然比较大。“因此，我们把市场化住宅业态定位为一条重要赛道。在业态选择方面，将在稳住非住、住宅基本盘的基础上，专业化发展IFM赛道、高校两个高潜质赛道，并提高医院专业服务能力，加大市场化发展。”
数据显示，招商积余2025年内实现新签年度合同额44.8亿元，同比增长11.19%。其中第三方新签年度合同额41.69亿元，同比增长12.89%。按业态划分，非住宅市场新签年度合同额36.95亿，同比增长8.8%，占比约82.48%；住宅市场实现新签4.74亿元，同比增长60%，成功落地上海康城、西安秦汉雅苑等项目。
减值损失系历史遗留问题
财务方面，招商积余在资产结构、流动性储备与资本运作上展现出央企头部企业的稳健性，但减值损失的高增令业内颇为关注。
财报数据显示，2025年信用减值损失为2.31亿元，较2024年的0.39亿元大幅增加，主要因部分应收账款可回收性恶化，尤其是受房地产下行影响的关联方或开发商客户回款困难。应收账款减值损失4.47亿元、其他应收款减值损失18.68亿元，主要系部分应收代建款项回收不及预期，现金流回笼效率有待提升。存货减值损失7.15亿元，则主要集中于衡阳地产项目等资产。
据悉，由于重组历史遗留问题，招商积余长期以来都面临着重资产“压表”的难题。这些年来，公司一直在设法甩掉历史包袱，2025年12月26日，招商积余成功转让控股子公司衡阳中航60%股权予衡阳高新投置业有限公司，完成了对衡阳中航城市花园的处置出清。不过，此次减重对公司财务数据造成了一定影响。招商积余方面表示，若是剔除该影响因素，期内归母净利润将录得同比增幅8.3%。
受访者 供图
现场，南方+记者提问大股东招商蛇口对于招商积余的发展给予哪些助力？董事长吕斌回复，招商蛇口为公司市场化拓展提供了品牌背书与资源赋能，助力公司提升市场竞争力与项目获取能力；同时，招商局集团的业务板块涵盖了交通、港口、物流、金融各个领域，丰富的业态资源和生活场景通过内部协同作用，持续为公司打开了业务增量空间。未来，公司会充分承接好招商蛇口开发后端的服务，实现地物业务协同，同时还会加强双方在“物业+康养”、“到家宜居”等增值业务方面的协同支持。
据介绍，截至2025年末，招商积余在管项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积达3.77亿平方米。其中承接来自招商局集团与招商蛇口的物业项目数量811个，管理面积达1.37亿平方米，占比约36.23%。
作为央企物业龙头，招商积余已打破传统业务的增长桎梏，构建起以非住业态为核心、专业赛道为壁垒的发展格局。但短期面临减值与盈利压力，仍需要在行业转型中突破，方能具备更强的成长韧性与价值释放空间，实现“保五争三”的发展目标。
南方+记者 柴亚娟
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